2025년 종합부동산세(종부세) 고지 시즌을 앞두고 ‘올해 종부세를 얼마나 내야 하는가’에 대한 관심이 다시 커지고 있습니다.
특히 최근 공시가격 변동, 공정시장가액비율 유지, 과세표준 산정 방식 등의 이슈가 계속되며 세금 계산을 정확히 이해하려는 수요가 늘어난 상황입니다. 이 글에서는 국세청 기준 공식 계산 구조, 2025년 변경사항, e-세금 정보 확인 절차, 공제·세율 적용 방식을 모두 한 번에 정리했습니다.
종부세 계산 핵심 구조
종부세는 공시가격이 일정 기준을 초과하는 주택·토지를 보유한 경우 부과되는 세금입니다. 2025년 기준으로 종부세 계산은 아래 6단계를 거칩니다.
종부세 제도 설명은 국세청 홈택스(국세청 홈택스에서 종부세 제도 안내 제공)에서 확인할 수 있습니다.
✔ 1-1. 종부세 계산 방법
종부세는 다음 공식을 기반으로 산출됩니다.
✔ 1-2. 2025년 공정시장가액비율
정부는 최근 재정 부담 안정화 논의 속에서도
주택 공정시장가액비율을 2025년에도 60%로 유지했습니다.
이는 2024년과 동일한 수준이며, 올해 세액 계산에 그대로 반영됩니다.
✔ 1-3. 2025년 공시가격 변동 영향
2025년 공시가격은 지역별로 다르게 변동되었으며
서울 일부 지역의 상승폭이 상대적으로 높다는 분석도 있습니다.
공시가격 상승 → 과세표준 증가 → 종부세 부담 증가 가능성
이라는 구조로 이해할 수 있습니다.
✔ 1-4. 1세대 1주택 공제(12억 원)
종부세 부담 완화 정책의 핵심입니다.
1주택자에게는 12억 원 공제가 적용됩니다.
예시)
공시가격 14억 원 아파트 1채 보유 → 12억 공제 적용 → 2억 원이 과세 기준.
✔ 1-5. 다주택자·법인은 공제 9억 원
다주택자 및 법인의 경우 공제 금액은 9억 원입니다.
종부세 계산방법 실무 절차
종부세는 공시가격·세율 등 변화가 많아 매년 최신 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
정부는 기획재정부 세제정책과(기획재정부에서 종부세 제도 관련 공고 제공)를 통해 세제 개편 내용을 발표합니다.
✔ 2-1. 1단계: 공시가격 확인
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 시스템 또는
세대별 납세정보 조회 시스템에서 확인할 수 있습니다.
확인 항목:
올해 공시가격
전년 대비 상승/하락
공동주택/단독주택 구분
재산세 부과기준
✔ 2-2. 2단계: 공제금액 적용
주택 보유 형태에 따라 공제금액이 다릅니다.
공제 요약:
1세대 1주택: 12억 원
일반·다주택자: 9억 원
공동명의 선택 적용 가능
✔ 2-3. 3단계: 공정시장가액비율 적용
✔ 2-4. 4단계: 종부세 세율 적용
세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%~5%가 적용됩니다.
예)
과세표준 3억 원 → 세율 0.5%
과세표준 10억 원 → 세율 1.2% 구간(예시)
✔ 2-5. 5단계: 재산세 공제
이미 납부한 재산세 중 일부가 종부세에서 공제됩니다.
✔ 2-6. 6단계: 고령자·장기보유자 세액공제
고령자(60세 이상) 및 장기보유(5년 이상) 조건 충족 시
세액공제가 적용됩니다.
다만 두 공제의 합산은 일정 비율을 넘지 않도록 제한됩니다.
✔ 2-7. 7단계: 세부담상한 확인
세부담상한은 일반적으로 전년 대비 150%입니다.
즉, 전년보다 세금이 과도하게 증가하지 않도록 제한하는 장치입니다.
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종부세 간단 예시
✔ 예시 상황
1세대 1주택
공시가격 14억 원
고령자·장기보유 공제 해당 없음
재산세 공제 30만 원(예시)
① 공제 적용
14억 − 12억 = 2억
② 공정시장가액비율 적용
2억 × 60% = 1억 2,000만 원
③ 세율 적용(예시 0.5%)
1억 2,000만 원 × 0.5% = 60만 원
④ 재산세 공제
60만 원 − 30만 원 = 30만 원
※ 실제 금액은 세율구간·공제·지자체 공시가격 등에 따라 달라집니다.
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2026년 종부세 개정 포인트
최근 기사에 따르면(2025.11.26 한국경제 보도), 정부는 종부세 부담 완화 기조를 유지하고 있으나
공시가격 변동폭 증가로 인해 일부 지역의 세 부담이 소폭 상승할 가능성이 있는 것으로 분석됩니다.
또한 세율 조정·과세기준 개선 등이 2026년 논의 안건으로 검토되고 있어
향후 제도 변화 가능성이 있다는 점도 주목해야 합니다.
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종부세 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 1주택자라도 종부세 부담이 생길 수 있나요?
→ 공시가격 상승으로 12억 원 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.
Q2. 공동명의가 유리한가요?
→ 단순 비교가 어렵고, 공제·세율·주택 보유 형태에 따라 달라집니다.
Q3. 종부세는 언제 납부하나요?
→ 매년 12월 중 납부.
Q4. 종부세 고지서를 받지 못했다면?
→ 홈택스에서 확인 가능.
📚 공공기관 자료 출처
국세청
기획재정부
국토교통부
통계청
대한민국 정책브리핑
